As principais dúvidas de quem vai alugar um imóvel
Tire as suas principais dúvidas para alugar seu imóvel
O processo de alugar um imóvel para morar envolve muitos detalhes que exigem a atenção tanto do locador como do locatário. Além de entender seus direitos e deveres, as duas partes envolvidas precisam entender como são definidos os valores de locação, reajustes e o que fazer quando o aluguel não é pago.
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Pensando nisso, o pessoal da Lopes separou as principais dúvidas financeiras de quem vai alugar um imóvel.
Como é calculado o preço para alugar um imóvel?
Uma questão muito relevante para quem vai alugar um imóvel é o valor que será cobrado. E pode ser interessante saber quais são os aspectos que influenciam em um preço mais baixo ou alto.
Custo Unitário Básico
O preço de locação de um imóvel é influenciado por suas dimensões, padrão construtivo e tempo de uso. Algumas dessas questões podem ser referenciadas pelo Custo Unitário Básico (CUB), que é calculado pelo Sindicato da Construção Civil do estado onde o imóvel se encontra.
Valor de venda
Uma convenção do mercado para definir um valor de aluguel é considerar 0,5% a 0,6% do valor de venda do imóvel. Lembrando que este custo é líquido e não inclui IPTU e condomínio.
Valor de mercado na região
Os valores já praticados no bairro do imóvel também podem ser um indicador para a precificação. No caso, imóveis em condições e características parecidas ou até no mesmo prédio podem servir como parâmetro.
Localização
Outro aspecto importante para a definição do preço é a facilidade de acesso a comércio, serviços, opções de lazer e oferta de transporte. Quanto mais completa a região próxima ao seu imóvel, mais alto pode ser o valor a ser pago.
Idade do imóvel e necessidade de manutenção
Um imóvel com estrutura mais antiga certamente inclui um custo de manutenção maior do que um mais novo, e o preço é influenciado por essa questão. Por outro lado, se o imóvel está novo ou seminovo, ele oferece mais comodidade para receber o locatário e pode custar mais caro.
Como é calculado o reajuste do aluguel?
O reajuste do aluguel acontece uma vez ao ano, medida essa especificada no contrato de locação. Esse reajuste é responsável pela correção do preço de acordo com a inflação do período, o readequando ao que é praticado no mercado.
No mercado brasileiro existem três principais índices para realizar esse cálculo:
IGP-M
O Índice Geral de Preços de Mercado é calculado mensalmente pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) e é divulgado no final de cada mês de referência. Ele é amplamente utilizado como referência para correção de contratos, inclusive da locação de imóveis.
IPCA
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) mede a variação de custos e despesas de diversos itens consumidos pelas famílias de áreas urbanas com rendimento entre 1 e 40 salários mínimos – aproximadamente 90% da população brasileira. Pela grande abrangência, ele consegue apresentar como a flutuação de preços afeta a população.
INPC
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor funciona de forma parecida com o IPCA, mas considerando apenas famílias de baixa renda, que ganham entre 1 e 5 salários mínimos. É um indicador pouco usado, mas pode funcionar para a locação de imóveis para clientes de uma faixa de renda menor.
O cálculo do reajuste
Independente do índice utilizado, o reajuste é calculado da mesma forma, na época do aniversário do contrato. Para isso, busque o valor acumulado pelo índice nos últimos 12 meses e faça esse cálculo:
valor do aluguel + (valor do aluguel atual + índice)
Exemplo: Imóvel com aluguel atual de R$2.000 e IGP-M acumulado de 5%
Valor reajustado = R$2.000 + (R$2.000 X 5%)
Valor reajustado = R$2.000 + (R$100)
Valor reajustado = R$2.100
Quem paga por reformas e consertos no imóvel?
A Lei do Inquilinato estabelece uma série de obrigações do locador e locatário durante a vigência do contrato:
- O locador deve entregar o imóvel ao locatário em bom estado de habitabilidade. Qualquer problema que impeça ou atrapalhe a vida do locatário deve ser reparado antes do mesmo se mudar. Qualquer reforma neste momento deve ser custeada pelo locador.
- Se durante a locação surgir a necessidade de consertos de estrutura, como nas paredes, muros ou telhado, tudo será responsabilidade do locador.
- O locatário somente arca com as despesas no caso de dano ou mau uso provocado por ele ou terceiros na vigência do contrato. A responsabilidade do inquilino é zelar pela conservação do bem e entregá-lo, ao fim do contrato, do jeito que o recebeu.
Quais tipos de garantias locatícias existem?
No contrato de locação, o locatário precisa apresentar uma modalidade de garantia locatícia, que funciona como proteção ao proprietário do imóvel em caso de falta de pagamento por parte do locatário.
As principais modalidades de garantias são:
Fiador
Com o fiador, o locatário precisa apresentar uma pessoa que será responsável pelas despesas caso não ele cumpra com as obrigações.
Para ser aprovado, o fiador precisa comprovar renda de pelo menos três vezes mais para poder arcar com um possível débito. Também é necessário não ter nenhuma restrição em seu nome e possuir um imóvel próprio na mesma cidade do imóvel a ser alugado.
Seguro fiança
Com o seguro fiança, o locatário contrata uma apólice de seguro para garantir que o aluguel será pago. A apólice tem validade de um ano e precisa ser renovada após esse período, caso contrário a locação fica sem garantia locatícia.
Caução ou depósito de 3 meses
Ao optar por essa modalidade, o locatário se compromete a depositar até três meses de aluguel no início do contrato. Ao final do contrato, o valor é totalmente devolvido ao locatário caso entregue o imóvel sem danos e pendências financeiras.
Título de capitalização
Os títulos de capitalização são adquiridos em bancos, que fazem a garantia do aluguel. O locatário então efetua o pagamento de uma taxa, emprestando o dinheiro ao banco sem poder mexer durante o período da locação.
Ao final do contrato, o locatário pode reaver a reserva de capitalização com os valores atualizados.
Fonte: Lopes
