Vale a pena comprar imóvel para alugar?
Afinal, quais são as vantagens de comprar um imóvel e disponibilizá-lo para locação
Quando pensamos em formas de investir, uma das possibilidades é comprar um imóvel para alugar. Porém, como todo investimento, é preciso estar apoiado em boas informações, saber do que se trata, avaliar os riscos e entender como conseguir os melhores ganhos.
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Por isso, hoje te ajudamos a entender como funciona o investimento em imóveis, como estimar os retornos financeiros e o que você deve considerar antes de realizar a compra de um imóvel com o objetivo de alugar.
Antes de tudo, você precisa entender como funciona o investimento em imóveis e o que esperar dessa forma de investimento. Continue a leitura para saber mais.
Como funciona o investimento em imóveis
Diferente dos investimentos na bolsa de valores, ao investir em imóveis nós temos a garantia de que nosso dinheiro pertence àquela casa, sem grandes chances de que, da noite para o dia, ela perca todo seu valor. Chamamos isso de lastro imobiliário.
Quando investimos na bolsa de valores, pensamos em retornos futuros, na construção de riquezas para a prosperidade. Contudo, não temos tanto controle sobre quanto ou quando teremos valorização. Em outras palavras, não temos um lastro.
Um bom exemplo que mostra a falta de lastro (ou garantias) são as diversas variações que os preços das ações sofrem ao longo de um único dia. É comum que uma ação perca ou ganhe 10% de valor em um período de 24 horas, por exemplo.
Por esse motivo, devido ao lastro imobiliário, podemos dizer que a compra de imóveis para alugar traz uma maior segurança de investimento.
Por sua vez, esta maior segurança de investimento nos traz duas formas possíveis de ter bons retornos: a valorização do imóvel e o rendimento sobre o aluguel. Você vai entender melhor sobre elas a seguir.
Valorização do imóvel
A valorização ocorre quando compramos imóveis para alugar ou morar durante períodos de recessão econômica, ou seja, quando são adquiridos por um preço abaixo da média de uma região. Mas, com o tempo, ele volta para o seu valor real.
Isso ocorre porque, em períodos de recessão, temos uma menor procura por imóveis, e por isso, os preços caem. Já quando estamos em períodos de recuperação econômica, a procura por imóveis aumenta, logo, os preços acompanham a tendência.
Rendimento sobre o aluguel
Já o rendimento sobre o aluguel acontece quando um aluguel é cobrado mensalmente pelo imóvel, e seu benefício se encontra por poder proporcionar uma renda recorrente à pessoa compradora.
Uma boa forma de saber quanto cobrar é considerar o valor final do imóvel para calcular sua rentabilidade.
Como calcular a rentabilidade
Vamos supor que você queira comprar um kitnet para alugar, e seu valor está por volta de R$ 180.000.
Agora, supondo também que você venha a cobrar R$ 720 de aluguel. Isso é bom ou ruim? É aí que precisamos entender como calcular a rentabilidade.
Para fazer isso, basta dividir o valor do aluguel pelo valor da casa, e partir do resultado, se ele der entre:
- 0,1% e 0,5% do valor da casa, é uma rentabilidade ruim;
- entre 0,5% e 0,8%, é uma boa rentabilidade;
- acima de 0,8%, é uma excelente rentabilidade.
Logo, se o valor cobrado for de R$ 720/R$ 180.000 = 0,5%, é preciso rever o preço, caso contrário a compra pelo kitnet não valerá a pena. A alternativa seria subir para R$ 1.260 (0,7% de rentabilidade, para um bom investimento) ou R$ 1.620 (0,9% de rentabilidade, um investimento excelente).
Os dois últimos valores são boas oportunidades quando pensamos em comprar casas para alugar, e se o inquilino quiser, será um investimento que valeu a pena.
O que checar antes de comprar imóvel para alugar
Agora que você entendeu como funcionam e quais as formas de obter retorno por meio dos investimentos em imóveis, você vai entender o que precisa ser considerado antes de realizar a compra. Afinal, reduzir riscos é também um ponto para se ter em mente.
Localização do imóvel
Quando queremos comprar um apartamento para alugar, por exemplo, precisamos levar em conta elementos que podem trazer maior valor para ele.
Por isso, verifique a proximidade com áreas de lazer como parques, shopping centers, importantes vias de acesso e avenidas, estações de metrô e terminais de ônibus, infraestrutura de comércio e serviços essenciais como hospitais, mercados e delegacias.
Tudo isso agrega maior valor ao imóvel e, consequentemente, ao preço cobrado pelo aluguel.
Concorrência
Em relação à concorrência, vale entender o perfil do bairro, se ele é mais residencial, comercial ou estudantil. Isso determina o principal tipo de residências que costumam ser alugadas por ali, e se seu imóvel se encaixa no que é mais buscado pela região.
Por exemplo, se você deseja comprar um grande sobrado para alugar, sendo que o bairro conta principalmente com apartamentos pequenos e kitnets, estes dois poderão ser sua concorrência por cobrarem um aluguel mais barato.
Preço médio do aluguel
É preciso entender se o preço que você deseja cobrar está acima ou abaixo da média do bairro, porque isso pode responder se está valendo ou não a pena sua compra.
Além disso, é importante ter em mente possíveis valores que você pretende cobrar, antes mesmo de realizar a compra do imóvel. Lembre-se de usar a fórmula da rentabilidade que ensinamos acima.
Custo de manutenção
Quando compramos um imóvel para alugar, devemos verificar se existem possíveis problemas que precisam de reformas. Isso pode impactar no preço cobrado do aluguel e no retorno sobre o investimento feito.
Uma forma possível de dissolver esses custos é repassar isso no preço final do aluguel, mas sem deixá-lo muito além da realidade que sua localização e concorrentes permitem.
Um custo de manutenção muito elevado pode demorar para que tenhamos retornos lucrativos, então se em um aluguel cobrado de R$ 1.260, 5% desse valor for o custo da reforma, o ganho real é R$ 1.200, até que termine de pagar a reforma. Precisamos considerar isso para valer a pena o investimento.
Fonte: EmCasa
