Lei do Inquilinato: 10 direitos e deveres do inquilino
Ao decidir alugar um imóvel, entender o que a Lei do Inquilinato estabelece pode aumentar suas chances de ter um período locatício livre de transtornos, pois a legislação regulamenta os contratos de aluguel em vigor no país.
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Apesar de parecer burocrático, saber mais sobre isso ajuda a otimizar tempo e finanças no futuro. De acordo com a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad), apresentada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), os imóveis alugados representam 18,3% das moradias no país.
Então, é fundamental entender quais são os direitos e obrigações previstos para o inquilino — o conhecimento favorece o cumprimento das exigências solicitadas, facilitando a identificação dos direitos a serem considerados.
As principais características da Lei do Inquilinato
A Lei Federal de nº 8.245, de 1991, denominada Lei do Inquilinato, abrange todas as normas estabelecidas sobre a locação dos imóveis urbanos no Brasil. Em 2009, ela foi reformulada para adequar alguns aspectos que visam proteger tanto o locador quanto o locatário. Surgiu, então, a Lei de nº 12.112, com a formalização das mudanças a serem cumpridas.
Para incluir as normas sobre as ações de despejo, a Lei do Inquilinato passou por mais uma mudança em 2016, que vigora até hoje. Sendo um conjunto de deveres a serem cumpridos, ela exerce um papel educativo sobre a conduta que o inquilino deve ter perante a locação do imóvel e os limites do proprietário durante a vigência do contrato.
As principais informações contidas na lei estão focadas na segurança e nas garantias para ambas as partes. Em outras palavras, a Lei do Inquilinato orienta os locadores e o locatário sobre as etapas da locação para fechamento de um contrato que inclua as questões de contexto geral, sem negligenciar as particularidades.
Em resumo, os principais pontos abordados por ela são:
- contrato;
- despejo;
- desocupação;
- direitos e deveres do inquilino;
- direitos e deveres do proprietário;
- fiança;
- garantias;
- quebra de contrato.
A Lei do Inquilinato pode ser aplicada em ocorrências distintas com necessidade de amparo legal. As situações mais aplicáveis estão vinculadas à quebra de contrato, à responsabilidade sobre as obras internas, ao pagamento de aluguel, a atrasos ou inadimplência, além da preferência de compra e reajuste.
Para cada um desses casos existe uma descrição do que pode ou não ser realizado pelo locador e também pelo locatário. O objetivo é que a legislação favoreça a qualidade da relação entre o proprietário e o inquilino, para que as decisões sejam tomadas com base na legalidade, e não na percepção de cada um, reduzindo as possibilidades de falhas ou desentendimentos.
A importância de cumprir o que está escrito na Lei do Inquilinato
Em um país onde muitas pessoas vivem em moradias alugadas, ter uma legislação direcionada para regularizar os contratos, mantendo os direitos e deveres dos inquilinos e proprietários, é de extrema importância para evitar problemas e prejuízos. Alguns dos deveres dos inquilinos, além de efetuar o pagamento do aluguel dentro dos prazos estabelecidos, são:
- fazer a devida manutenção do imóvel;
- obedecer às regras e normas internas do condomínio;
- ter atenção às datas do contrato para não pagar multas.
Vale ressaltar que, caso haja danos não causados pelo inquilino, como infiltrações ou problemas na eletricidade, é o dono do imóvel quem deve arcar com as manutenções. Se o inquilino descumprir o contrato, há algumas situações que podem levar a uma ação de despejo, como:
- em caso de inadimplência ou atraso no aluguel;
- se a locação estiver vinculada ao contrato extinto de trabalho do locatário;
- realização de reparações emergenciais no imóvel;
- desrespeito às normas de condomínio;
- uso do imóvel para fins diferentes do previsto no contrato;
- obra determinada pelo poder público no local;
- falecimento do locatário.
Um dos principais pontos a serem observados no contrato de aluguel, tanto pelo inquilino quanto pelo proprietário, é a parte sobre a devolução do imóvel: a partir do ano de 2010, foi determinado que a devolução pode ser protelada por somente 45 dias. Em caso de ordem de despejo, o inquilino tem até 30 dias para deixar o imóvel, mas se a ordem for pelo motivo de atraso do pagamento, esse período baixa para 15 dias. Se o locador e o locatário decidirem de comum acordo pela dissolução do contrato, se caracteriza uma situação de despejo.
Nas situações em que já houver uma ação judicial em andamento, o locatário pode evitar o despejo efetuando o pagamento dos débitos. No entanto, o acerto só poderá ser feito por meio de depósito em juízo, do valor correspondente ao aluguel acrescido das despesas de multa, juros, custas processuais, entre outras despesas. É importante salientar que esse é um recurso que só pode ocorrer uma vez a cada dois anos.
Fora desse período, mesmo o inquilino pagando a dívida de aluguéis atrasados e todas as despesas envolvidas, não evitarão que a ação de despejo seja concluída. Agora que você já sabe o que pode acontecer ao não cumprir a Lei do Inquilinato, confira os principais direitos e deveres do inquilino.
Os direitos e deveres do inquilino que você deve conhecer
Em qualquer tipo de negociação, as partes fazem acordos e determinam responsabilidades. A Lei do Inquilinato prevê a elaboração de um contrato para formalizar esses acordos e assegurar o cumprimento, evitando desgastes e prejuízos. A nova lei passou a proteger melhor o proprietário, que antes tinha dificuldades em alguns quesitos. Como exemplo, podemos citar o prazo para a desocupação do imóvel por um inquilino inadimplente.
A legislação estabeleceu um processo mais ágil e seguro. O locatário também pode se beneficiar das determinações exigidas na Lei, mesmo que seja a parte mais fragilizada do processo. A seguir, você vai conhecer dez direitos e deveres relacionados ao inquilino.
Preferência de compra do imóvel
Provavelmente, você já conheceu alguém que mora de aluguel e tem o desejo de comprar o imóvel em que vive. Ter a preferência de compra é um dos principais direitos do inquilino, assegurados por lei.
Caso o locador queira vender a propriedade, em vez de manter o aluguel, ele deve oferecer primeiramente ao locatário, seguindo as condições em que a casa ou o apartamento seria vendido no mercado. O proprietário do imóvel deve informar o inquilino, indicando todas as condições da negociação e os documentos necessários. A aceitação da proposta deve ser feita em até 30 dias.
Direito de receber o imóvel em boas condições
A Lei do Inquilinato estabelece que o inquilino deve receber o imóvel em perfeito estado de uso. Assim, no início da locação, a primeira obrigação do proprietário é entregar o bem em suas plenas condições. Além disso, o locador deverá garantir que a casa ou apartamento continuará habitável durante o tempo de ocupação. Antes de disponibilizar o imóvel para a locação, o proprietário deve se certificar de que não há problemas no local e que as instalações estão adequadas.
Assim, caso sejam constatados empecilhos na residência, a exemplo de infiltrações, umidades ou outros problemas estruturais que impeçam a permanência do inquilino, é previsto em lei o direito à desocupação sem pagamento de multa compensatória. Para se assegurar de que está tudo em ordem, faça questão de realizar a vistoria que antecede a assinatura do contrato. Se durante o procedimento forem detectadas falhas na construção, você pode requisitar que sejam providenciadas as correções.
Direito de usar o imóvel durante a vigência do contrato
Ao alugar um imóvel, o locatário tem a garantia legal de poder ocupá-lo durante o tempo previsto em contrato. Isso significa que a lei confere ao inquilino a segurança de não sofrer nenhuma surpresa desagradável ao longo do período de vigência do período locatício. Essa norma da Lei do Inquilinato estabelece alguns casos nos quais o contrato pode ser interrompido, e o imóvel deverá ser desocupado.
Uma dessas situações diz respeito à concordância mútua, quando ambas as partes decidem pelo término da relação locatícia. A prática de infrações à legislação do país, o desrespeito ao que o contrato manda e a inadimplência também são fatores que resultam na interrupção da locação.
Direito de ter as vistorias agendadas
As vistorias periódicas do proprietário ao imóvel não podem ser realizadas sem aviso prévio. Mesmo com a obrigação de o inquilino conceder acesso ao interior da residência, para fins de verificação do seu uso e estado de conservação, as visitas devem ser combinadas com antecedência.
Igual direito garante o locatário na hipótese de o imóvel ser posto à venda enquanto vigora o contrato de locação. Em ambas as situações, as visitas à propriedade devem ser admitidas apenas mediante agendamento, no qual ficará acordado o dia e a hora do comparecimento do dono ou de seu representante legal.
Dever de pagar o aluguel na data de vencimento
O contrato de aluguel de imóveis inclui uma cláusula que trata das obrigações financeiras do inquilino. Nela, fica ajustada a data em que deverão ser realizados os pagamentos dos aluguéis, dia esse que deve ser respeitado. Para os raros casos em que o contrato de locação não apontar o dia de pagamento pela locação, fica estabelecido pela lei que a quitação deve ser providenciada até o sexto dia útil. Isso, considerando-se o mês que se segue ao já vencido, visto que os pagamentos de aluguel têm periodicidade mensal.
As penalidades previstas para quando há atrasos nos pagamentos dos aluguéis abrangem aplicação de multa, em geral, que correspondente a 10% do valor da parcela vencida. É prevista, ainda a cobrança de juros sobre a quantia que deveria ter sido quitada na data combinada. Quanto ao pedido de desocupação de imóvel por falta de pagamento, a legislação possibilita ao proprietário iniciar uma ação de despejo até um único dia após o vencimento do aluguel. Portanto, é preciso ficar atento!
Dever de pagar os encargos da propriedade
Na vigência do contrato de locação, é obrigação do inquilino arcar com as despesas decorrentes da ocupação. Isso significa ter de quitar as contas do imóvel, como as originadas do fornecimento de energia elétrica, água, gás e outras semelhantes. O pagamento da taxa condominial, quando a propriedade alugada se localiza em um empreendimento que gera essa cobrança, também é de responsabilidade do inquilino.
Nesse caso, ficam excluídos das suas obrigações alguns dos valores que compõem a cobrança, a exemplo das chamadas despesas extraordinárias. Esses custos devem ser assumidos pelo proprietário, pois não se referem à manutenção do condomínio, destinando-se às reformas e alterações estruturais.
Dever de cuidar do imóvel
O zelo com a manutenção e a integridade do imóvel alugado conta entre as obrigações do inquilino. Isso implica em executar reparos sempre que forem necessários, visando à boa conservação da propriedade. Vale destacar que determinados consertos são obrigações do proprietário, mas fica a cargo do inquilino notificar a existência do dano. Ao verificar o começo de uma infiltração que ameaça a construção, por exemplo, o inquilino tem o dever de comunicar o fato ao locador.
Manter a estrutura original do imóvel exatamente como recebida no começo da locação também é responsabilidade ligada aos cuidados indispensáveis com ele. Nesse sentido, toda mudança estrutural só pode ser executada com a expressa autorização do dono. Para fazer quaisquer alterações no imóvel, na parte interna ou externa, é preciso solicitar a autorização do locador, antecipadamente, e aguardar o seu consentimento.
Por fim, será preciso cumprir a obrigação de devolver o imóvel em perfeito estado, da mesma forma que estava quando foi alugado. Aqui, mais uma vez, fica evidente a importância da vistoria que antecede o contrato. O que ficar marcado nela, até mesmo quanto à cor da pintura das paredes, deverá servir de parâmetro para a hora da devolução do imóvel. Na entrega das chaves, todos os aspectos constantes na vistoria serão retomados, e o que não estiver de acordo com o documento deverá ser providenciado pelo inquilino.
Isenção de despesas extraordinárias do condomínio
Já dissemos que a taxa de condomínio é responsabilidade do inquilino. Ela inclui todos os gastos referentes à manutenção dos espaços e dependências utilizados por todos os moradores — as chamadas áreas comuns. Despesas com salários, encargos trabalhistas, água, luz e gás, limpeza e conservação, manutenção em equipamentos e instalações utilizados para manter o funcionamento das áreas comuns são rateadas e repassadas mensalmente a cada morador, que poder ser proprietário ou inquilino.
Entretanto, as despesas extraordinárias devem ser atribuídas ao proprietário. Pela Lei, o inquilino não pode ser responsável pelos custos de indenizações trabalhistas de funcionários condominiais que tenham ocorrido antes da locação e reformas da estrutura ou ampliação da edificação. Também não deverá contar para pagamento do inquilino os valores correspondentes à decoração e paisagismo das áreas comuns, instalação de equipamentos, como alarmes, incêndio e interfones ou constituição de fundo de reserva.
Indenização por reformas e benfeitorias
Pode acontecer de, no ato do fechamento do contrato, realização e elaboração do documento de vistoria, não ser detectada alguma necessidade extrema de manutenção corretiva. Com isso, o inquilino pode ter problemas com o passar do tempo. As condições de entrega do imóvel podem, aparentemente, atender ao previsto em Lei e surgir uma demanda de melhoria.
São as chamadas benfeitorias necessárias (quando o proprietário não precisa autorizar o reparo) e a benfeitorias úteis (quando só pode ser realizada com a autorização prévia do proprietário). Nas benfeitorias necessárias, manutenções em telhados, instalações elétricas, encanamentos e pinturas de paredes são consideradas como aquelas que podem ser realizadas pelo inquilino sem necessidade de formalização.
Já as benfeitorias úteis, como troca de janelas, instalação de grades protetoras, construção e instalação de cobertura em garagem, substituição de lâmpadas comuns por LED, que tornam o imóvel mais confortável e seguro, requerem a notificação para autorização do proprietário. Somente as melhorias que se enquadrarem como necessárias devem ser ressarcidas ao inquilino.
O direito previsto na lei é para aquelas benfeitorias que mantenham a condição de habitação e uso das dependências do imóvel. As demais podem ser acordadas com o proprietário, mas não se configuram para indenização obrigatória, conforme o rigor da Lei do Inquilinato. Um diálogo com o dono do bem ou via imobiliária pode ser o caminho para conseguir realizar uma benfeitoria que seja ressarcida, mesmo que não obrigatória.
Solicitação de comprovantes de pagamento com discriminação de despesas
Todo locatário tem o direito de solicitar os recibos dos pagamentos, seja ao proprietário, seja à imobiliária. Em todos os comprovantes deve constar a descrição das despesas. A medida vale para recibos de pagamento de aluguel, de taxas de condomínio, água, luz e outros. A legislação estabelece esse direito ao inquilino como uma forma de resguardar a comprovação dos pagamentos de forma correta, evitando fraudes ou cobranças indevidas, assim como o repasse ilegal de quaisquer valores.
Mesmo com as cláusulas previstas na Lei do Inquilinato é comum ter dúvidas sobre o contrato de locação. Alguns pontos estão relacionados ao reajuste do valor do aluguel e tipos possíveis de garantia que podem ser oferecidas pelo locatário na hora de comprovar as condições de arcar com o valor proposto. Respondendo à primeira, de acordo com o previsto em lei, o reajuste ocorre anualmente, de modo geral, com base no IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado).
Entretanto, é possível também se basear em outras taxas, como o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) ou o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor). Uma das características do IPCA é ser um índice formado por outros, que engloba alimentação e bebidas, habitação, artigos de residência, vestuário, transportes, saúde e cuidados pessoais, despesas pessoais, educação e comunicação.
O INPC, por sua vez, considera a variação do custo de vida médio de determinadas famílias brasileiras, com as que apresentam renda mensal de um a cinco salários-mínimos — essas famílias costumam gastar mais com transporte, medicamentos e alimentação, sendo mais sensíveis à variação de preços.
Para calcular o reajuste do valor do aluguel, basta utilizar a alíquota do índice escolhido na época do vencimento do período mínimo de contrato que, geralmente, é de 12 meses e multiplicar pelo valor atual — o resultado terá vigor por mais 12 meses não sendo permitido mais nenhum aumento nesse período.
Sobre a garantia locatícias, no artigo 37 a lei prevê as espécies aceitas para contratos que são:
- caução;
- fiança;
- seguro de fiança bancária;
- cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento.
A fiança é uma das principais e mais utilizadas garantias do mercado, seguida da caução e do seguro. Contudo, para os locatários apresentar fiadores é mais econômico. Nas outras modalidades, será necessário desembolsar uma quantia como forma de resguardar o acordado em contrato.
Em caso locação com fiança, em situação de inadimplência, o locador poderá contatar os fiadores para cobrar o valor do aluguel em atraso, além de entrar com a ação de despejo. Conforme o artigo 3 inciso VII da lei, os fiadores serão acionados, como corresponsáveis pelo contrato e débitos pendentes.
Como você viu, ter clareza quanto ao que a Lei do Inquilinato determina a locadores e locatários evita problemas e aumenta a segurança de ambos. Isso porque, ao compreender quais são suas obrigações e direitos na locação, cada uma das partes sabe como deve se conduzir todo o processo durante a vigência do contrato.
Assim, seja alugando por intermédio de uma imobiliária, seja direto com o proprietário, afastam-se possíveis dores de cabeça. A Lei do Inquilinato tem o cuidado de cercar os possíveis problemas para que, antes de assinar um contrato, locador e locatário estejam cientes de seus deveres, direitos e obrigações.
Fonte: Moving
